【編者按】

20世紀90年代，商品房改革浪潮涌動，“業主”成為新生的社會群體，業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而，自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間，各地有關業委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位，各地業委會發展仍未走出困境。近期，人民網派出多路記者采訪求證、請教專家學者，回顧業委會發展歷程，聚焦業委會發展困境，剖析個中深層次原因，推出“七問業委會”系列報道，對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時，記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法，探討哪些成功經驗更有利于推進業委會工作向好發展。

新聞回顧:

二問業委會：這么近、那么遠，業委會成立咋這么難？

一問業委會：“國家規定”頒布10年，各地業委會日子過得咋樣？

人民網“七問業委會”系列報道引發各地業主熱議

“干業委會是個吃力不討好的苦差事，現在每天比退休前還忙。”胡國民這樣感嘆。胡國民曾是后勤工程學院的教授，退休后當選了小區的首屆業委會主任。他所在的重慶綠韻康城小區開發于2003年，歷時兩年，終于在社區居委會的指導下成立了業委會。

當前，業委會、物業公司與業主之間矛盾糾紛不斷，“權責利不對等”成為小區業委會履職痛點。“一方面要對全體業主負責并接受業主監督，另一方面還要平衡好與物業公司和居委會的關系。”正如胡國民所言，業委會是聯結居民與居委會、居民與物業公司的橋梁。由于對接的關系較多，業委會時常面臨服務不好“東家”，也督促不了“管家”的尷尬局面。

想要好好履職，業委會該咋辦？誰，又能幫助業委會更好地履職？

黨建引領，讓社區治理有了主心骨

走進杭州下城區的金都華庭小區，道路干凈，花草如茵。花園里，業主們或散步、或打球，一派和諧之景。誰曾想，四年前這里還是設施陳舊凌亂、服務無序雜亂、賬目管理混亂、業主人心散亂的“四亂”小區。

2013年，金都華庭小區原業委會因賬目不清被罷免后拒絕移交，導致多次業委會選舉未果。這個距離杭州市中心不到2公里的高檔住宅小區因此陷入長達四年的管理真空期，小區品質也急劇下降。

2017年，京都苑社區黨委牽頭啟動新一輪業委會選舉工作，反復上門鼓勵動員有威望、有資歷、有領導經驗的黨員業主參選。最終通過選舉，成功產生第四屆業委會，9名成員中有黨員6名，并于2017年6月建立了業委會臨時黨支部。在黨員帶領下，短短兩年，金都華庭從“四亂”小區，變成了如今設施更換新面貌、賬目公開新氣象、服務職能新提升、業主滿意新變化的“四新”小區。

平安居小區開展黨員亮身份活動。王麗瑋 攝

同在下城區的平安居小區，則開展了小區黨員亮身份的活動。目前已有85戶亮明黨員身份，接受全體業主監督。小區居民告訴記者，這種亮明身份，起到了很好示范帶動作用。比如在繳納物業費方面，黨員不僅自己主動繳納，還帶動小區其他人繳納。一戶帶三戶，三戶帶九戶，小區物業費繳納率從原先不足10%，提升到目前的99.5%。

金都華庭小區、平安區小區的變化，只是杭州下城區黨建引領小區治理的縮影。2017年開始，下城區探索開展業委會和物業服務企業黨建工作，目前共在業委會和物業服務企業中建立黨組織91個，選派黨建工作指導員56名，實現對全區業委會和物業服務項目黨建全覆蓋。通過近兩年的探索，有效破解問題小區亂象，2018年全區物業方面信訪投訴量比前年下降43.8%。

2017年，中央印發《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，明確要“加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督”。此后，各地也在黨建引領社區治理方面進行了積極探索，指導業委會更好地履職服務業主。

在安徽，合肥濱湖世紀社區工作人員告訴記者，“我們在業委會里成立黨小組，加強思想引領和政治學習，還積極探索交叉任職模式，居委會成員通過選舉進入業委會擔任委員。”

在成都，成華區致強社區青秀城小區于2018年5月成立了青秀城小區黨支部，運用微信公眾號、小區宣傳欄、電梯告示欄等方式，鼓勵流動黨員、退休黨員、在職黨員向小區黨組織報到，其后組建小區黨員志愿服務隊、宣傳隊等力量，積極推動黨員參與小區建設。青秀城小區黨支部負責人蔡寅瓊說，“黨組織要做‘火車頭’和‘吸鐵石’，把業委會、物業公司和相關主體吸聚過來，實實在在為群眾辦實事。”

黨建引領下，青秀城小區治理得井井有條，物業的服務水平得到明顯提高，居民的生活越來越有滋有味。“有困難找黨支部、黨小組，反映的問題立馬能夠得到回應和解決”，成了小區居民的共識。小區居民李先生滿臉笑容地說，“過去由于管理混亂，我們小區的房子一度少人問津。如今，小區環境越來越好，房價比周邊同類型小區高出了不少。”

多方聯席決策，讓業委會履職更有助力

網購時代，快遞成了人們生活中不可或缺的一個組成部分。近日，在安徽合肥濱湖世紀社區觀湖苑小區，物業與業主就“讓不讓快遞三輪車進小區”的問題產生了很大分歧。

“快遞三輪車隨便停放給園區的路面管理帶來很大麻煩，影響小區整體形象。”觀湖苑物業經理吳慶芳說，“部分快遞員不愿配合門衛登記，給物業管理和小區居民的居家安全帶來很大隱患。”

“居民們花了錢，就要享受服務，不能因為物業方便管理就一竿子把快遞攔在門外。”居住在安徽省合肥市濱湖世紀社區觀湖苑小區的業主薛金年則認為，很多年紀大的居民行動不便，不讓快遞進小區給他們搬運快遞帶來不便。

“業主和物業經常會因為小區的日常管理問題發生矛盾，為了更好地指導和規范物業管理，2013年6月，在街道黨委的領導下，小區成立了黨支部。”觀湖網格黨總支書記吳智偉介紹說，觀湖網格黨支部在了解到“快遞能否進小區”的問題后，立即組織召開“四方聯席”會議，召集居委會、業委會、物業公司、當事人等各方人員以民主協商的方式商討問題解決方案。最終，經過多次調解，雙方達成協議：物業服務處允許快遞員步行進入小區，但要服從物業管理配合門衛登記；物業為快遞員提供小推車，方便他們運送大件快遞；所有快遞必須長期停放在南北門規定位置，方便居民取件。

在全國多地，類似的多方會議也遍地開花，為業委會履職提供了助力。如在武漢，從2015年開始實施 “三方聯動”機制。常規成員是社區黨組織領導下的居委會、業委會和物業服務企業等三方，涉及小區具體問題時，聯動范圍還會擴大到相關多方，比如房管(局)、民政(局)、街道、社區包括居民代表等。

閱海萬家A區居委會召開“四位一體”聯席會議。閱海萬家A區業委會供圖

銀川實施的是黨支部、居委會、業委會、物業“四位一體”的聯席會議。“‘四位一體’聯席會議真是一個好制度，讓各方聚到一起，更好地服務業主。”閱海萬家A區業委會主任牛安成說，小區西側街道附近好多人都亂停車，導致每天上下班高峰期的時候路都堵死了。為此，閱海萬家A區在4月中旬召開“四位一體”聯席會議，將這個棘手的停車問題徹底解決。

引入第三方“老娘舅”，化解矛盾促和諧

“最近一下雨，屋里的墻縫就滲水，找了物業好幾次，就只是來拍個照，登個記就完事了。”家住北京某小區的吳阿姨最近有點“上火”，“物業說漏水滲水和房屋結構有關，而且房屋已過了質保期，修起來不容易，要申請維修基金，得等。”

事實上，吳阿姨的遭遇只是小區物業管理中“各說各理”的一個矛盾縮影。除此之外，在一些房屋成分復雜的小區，業主、業委會及物業之間還存在著各種難以啃下的“骨頭”。為了解決這一問題，引進“客觀、公正、中立”的第三方“老娘舅”，成了目前不少小區物業管理的一個探索方向。

在浙江紹興，白鷺金灘小區就在物業公司選聘、業委會選舉等小區“大事”上，走出了一條將物業管理納入社會綜合管理的新路。

“為避免換屆工作組及候選人人為操作，使業主大會能公開、公平、透明成功地舉行，經換屆工作組和業委會討論決定，將依法聘用第三方公司操作有關事宜。”2017年11月，一場關于“委托第三方機構參與白鷺金灘小區業委會改選”的會議在紹興市越城區靈芝街道天和社區會議室舉行。

“白鷺金灘小區體量較大，有1500戶業主，收發選票是一件非常‘頭疼’的事。”天和社區主任丁詩瑋說，首屆業委會選舉的時候，有個別業主就選票公平性的問題提出了質疑，“之前打聽到，寧波有不少小區的業委會選舉是通過引進第三方專業機構完成的，所以第二屆業委會換屆選舉的時候，為了最大限度地保障公平、公開，我們也打算引進第三方。”經過多方洽談，該小區最終以約4萬元的聘用費用委托了第三方機構來操作業委會的換屆選舉。

“聘用第三方的費用從小區的專項基金和經營收入中支出，具體數目將及時公示。”據丁詩瑋介紹，受聘的第三方公司主要負責選舉公告的擬定、相關法規的解釋、選票上門發放和回收、電話收集業主的意見、投票結果整理等。“社區和業委會要做的，就是監督第三方機構是否嚴格按照選舉程序進行操作。”

記者了解到，目前，這種“第三方機構參與業委會選舉”的方式已經在紹興天和社區的多個小區進行試點。采訪中，多位專家也向記者表示，讓專業的人做專業的事，有助于進一步優化業委會發展環境。

加強監管，謹防業委會“胡來”

除了協助業委會處理好與業主、物業、開發商的關系，加強監管、避免其“過期變質”也是協助業委會履職的重要一環。有物業專家認為，要監督業委會工作，最重要的是綁定責任。個別業委會把小區搞亂了，正是由于業委會責任不明確、責任落實不到位。只有明確對業委會日常行為的監管和監督，設立嚴格的追責制度，一旦出現業委會及其成員危害業主利益，實行懲罰性賠償，并視情況追究相關人員的刑事責任，才能促使業委會更好地為業主服務。

在杭州下城區，景安社區制定出臺了《關于景安社區業主資金監督委員會實施辦法(試行)》，明確業主資金監督委員會任期一年，可以連任。社區的首屆業主資金監督委員會成員共10人，由社區和4個成立業委會小區各推選2人組成，其中社區黨委副書記擔任委員會主任。

2019年1月30日，景安社區荷風苑第三屆業委會未向資金監委會商量、報備，就在小區張貼通告，計劃動用經營性收入向廣大業主發放300元/戶的紅包。景安社區業主資金監督委員會知曉后，緊急約談業委會，指出該做法不符合《荷風苑小區議事規則》，業委會接受意見立即撤下通知并叫停了發放，避免了小區矛盾。

“換屆難”也是業委會履職過程中常出現的問題。曾有媒體報道，2016年，南寧某小區業主懷疑被多收水電費，調查一番后發現，小區的物業公司不僅不具備資質，更是由小區已經“過期”13年的業委會用一枚過期的印章聘請而來。

按照《業主大會和業主委員會指導規則》規定，業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉。但許多業委會并未按照規定進行換屆選舉。過期業委會繼續運作這種案例的出現，一方面說明了業主對于小區管理的主人翁意識不夠，沒有及時行使自身選任業委會的權利；另一方面也說明了當地基層行政機構實際應起到的監督功能缺失，沒有在業委會逾期未換屆的情況下及時介入。

2016年，任期已滿的胡國民卸任。申請、公示、業主大會、候選人演講、投票……走完這一系列換屆程序，胡國民在社區、居委會的見證下，將保管了6年的檔案資料、印章及其他屬于業主大會、業委會所有的財物移交給新一屆業委會，并按流程完成備案。新一屆綠韻康城業委會上任，繼續為小區業主謀福利。而在很多個小區，很多家業委會中，這樣的平穩換屆，還是一個方向和目標。

(唐嘉藝、曾帆、王麗瑋、張麗瑋、趙越、胡虹、穆國虎)