煙臺市物業(yè)管理辦法

(2022年10月6日煙臺市政府令第156號公布 自2022年12月1日起施行)

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧宜居社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號）和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于煙臺市行政區(qū)域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務以及監(jiān)督管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務人，按照物業(yè)服務合同約定以及相關法律法規(guī)，對物業(yè)服務區(qū)域內的建筑物及其附屬設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務人，包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本、屬地管理，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。

物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護物業(yè)服務市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

第五條 全面實施“紅心物業(yè)”黨建領航工程，引領物業(yè)管理服務質量提升。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，構建黨委領導、政府主導、居民業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐、共建共治共享的工作格局，建立健全社區(qū)黨組織領導下社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構，著力打造和諧有序、綠色文明、創(chuàng)新包容、群眾滿意的和諧社區(qū)。

第六條 支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務人根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動依法有序進行。

第七條 市政府及區(qū)市政府（管委）應當加強對物業(yè)管理工作的組織和領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃。建立物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制，組織相關部門和單位統(tǒng)籌推進物業(yè)管理工作，協(xié)調解決物業(yè)管理重大問題。

區(qū)市政府（管委）應當建立物業(yè)服務質量評價機制、服務等級動態(tài)調整機制、物業(yè)服務收費糾紛調處機制、投訴舉報處理機制和信用管理體系，健全區(qū)市政府（管委）、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會三級物業(yè)管理工作體系，推動物業(yè)服務專業(yè)化、社會化、市場化。

第八條 突發(fā)事件應對期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責落實市政府及區(qū)市政府（管委）依法采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。

物業(yè)服務人應當在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導下積極配合社區(qū)居民委員會開展工作，依法落實應急處置措施和其他管理措施。

第九條 市物業(yè)主管部門負責建設物業(yè)管理信息平臺，向社會免費開放。

物業(yè)管理信息平臺應當設立電子投票系統(tǒng)，需要業(yè)主共同決定的事項，可以通過電子投票系統(tǒng)進行表決。

第十條 市物業(yè)主管部門應當建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務信用信息監(jiān)管平臺，并會同相關部門健全守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。

第十一條 鼓勵物業(yè)服務人加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，開展對會員企業(yè)及其工作人員的從業(yè)培訓和教育，配合物業(yè)主管部門開展對會員企業(yè)的信用評價工作，協(xié)助物業(yè)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）調解處理物業(yè)服務糾紛。

第十二條 鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)服務深度融合，倡導物業(yè)服務人推進物業(yè)服務智能化，融合線上線下服務，提升物業(yè)服務質量和水平，推動物業(yè)服務向智能、綠色方向發(fā)展。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第十三條 物業(yè)服務區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。遵循相對集中、服務便利、資源共享、便于管理的原則。

分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)服務區(qū)域，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)服務區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)服務區(qū)域。

第十四條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)服務區(qū)域。

物業(yè)主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)政府）等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。

第十五條 物業(yè)服務區(qū)域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門按照本辦法的規(guī)定重新進行劃分登記，并應當經(jīng)相關物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主依法共同決定。

第十六條 物業(yè)服務區(qū)域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。

物業(yè)服務區(qū)域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十七條 住宅物業(yè)的建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，選擇物業(yè)服務等級，依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務人，簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

鼓勵非住宅物業(yè)通過招標方式選聘前期物業(yè)服務人。

第十八條 鼓勵前期物業(yè)服務人提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)服務有關的建議。

第十九條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位依法與物業(yè)服務人簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第二十條 新開發(fā)建設項目，建設單位應當按照規(guī)劃要求配置物業(yè)服務用房，滿足物業(yè)辦公、安保、保潔、維修、倉儲以及檔案管理等需求，并與建設工程項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付。物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

（一）獨立且相對集中配置，方便服務業(yè)主；

（二）地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風等正常使用功能，預留通信、網(wǎng)絡、安保預警等端口；

（三）建設工程項目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不少于建設工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（四）建設工程項目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平方米以內的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，建筑面積應當不少于二十平方米。

物業(yè)服務用房的面積、位置應當在建設工程規(guī)劃許可證附圖、房屋買賣合同中載明。

第二十一條 物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有，建設單位應當依法辦理不動產(chǎn)權屬登記。

第二十二條 建設單位應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約在樓房銷售處醒目位置予以公示。

建設單位在銷售商品房時，應當將下列內容以圖文形式向物業(yè)買受人明示：

（一）物業(yè)服務區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位（庫）數(shù)量和位置、處置方式，是否為人防車位；

（四）物業(yè)服務用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點、變電室、換熱站、燃氣調壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場所和設施設備；

（六）物業(yè)服務人、物業(yè)服務等級標準、服務內容和收費標準；

（七）應當向物業(yè)買受人明示的其他內容。

第二十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務人完成物業(yè)服務區(qū)域的承接查驗，移交物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)服務用房以及相關資料，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。對物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題、解決方法、時限、雙方權利義務、違約責任等事項，雙方應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議中作出約定。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內，持物業(yè)承接查驗協(xié)議、查驗記錄、交接記錄以及其他承接查驗有關的文件向物業(yè)所在地的區(qū)（市）物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

對物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委托提供前期物業(yè)服務的物業(yè)服務人整改，整改費用由建設單位承擔。

街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當對承接查驗移交物業(yè)服務用房和資料等進行現(xiàn)場監(jiān)督。建設單位可以聘請相關專業(yè)機構予以協(xié)助。

第三章 業(yè)主與業(yè)主組織

第二十四條 物業(yè)服務區(qū)域內不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權人是業(yè)主；未記載的不動產(chǎn)共有人能夠證明其為所有權人的，應當認定為業(yè)主。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應當認定為業(yè)主：

（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、征遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個人；

（二）基于人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人；

（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的組織或者個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個人。

第二十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）要求物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同的約定提供服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監(jiān)督權和收益權；

（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第二十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務區(qū)域內物業(yè)共用部分的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）依法配合物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和相關管理規(guī)定；

（五）按照約定足額交納物業(yè)服務費；

（六）按照規(guī)定交納住宅專項維修資金；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第二十七條 建設單位或者前期物業(yè)服務人應當及時向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）報告物業(yè)服務區(qū)域內總建筑面積、總戶數(shù)、物業(yè)出售并交付時間以及業(yè)主入住人數(shù)、入住面積、業(yè)主名冊等情況。

符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之五十以上；

（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第二十八條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當在六十日內組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會、建設單位、前期物業(yè)服務人、業(yè)主等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一，籌備組組長可以由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）確定。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)服務區(qū)域內進行書面公告。

第二十九條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權數(shù)；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）提出首屆業(yè)主委員會選舉辦法及業(yè)主委員會成員候選人條件，確定業(yè)主委員會候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)服務區(qū)域內公告，并通過書面或者其他方式通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組如未按期召開首次業(yè)主大會，可以重新成立業(yè)主大會籌備組。

第三十條 業(yè)主大會由物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三十一條 一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

第三十二條 劃分一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第三十三條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十四條 物業(yè)管理事項需要通過業(yè)主表決作出決定的，可以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。

常規(guī)表決方式是指，有利害關系的業(yè)主持同意意見的比例達到規(guī)定標準的，視為表決通過；異議表決方式是指，根據(jù)管理規(guī)約、臨時管理的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定，有利害關系的業(yè)主持反對意見的比例未超過規(guī)定標準的，視為表決通過。

第三十五條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

（二）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

第三十六條 物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開，并可以采用電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，應當在業(yè)主大會召開十五日前就會議內容書面征求所代表的所有業(yè)主的意見、建議，需業(yè)主投票表決的，表決票應當經(jīng)業(yè)主本人簽名，并將其所代表的所有業(yè)主的意見、建議和表決票如實向業(yè)主大會提交。

第三十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會依照國家有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動。

業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員應當由物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

鼓勵業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長參選業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任和執(zhí)行成員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行成員。

第三十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

物業(yè)主管部門應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會成員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。

第四十條 召開業(yè)主委員會會議時，業(yè)主委員會會議召集人應當告知社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。社區(qū)居民委員會可以派員參加并給予指導和協(xié)助。

業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置設置公示欄，用于發(fā)布業(yè)主自治等信息。業(yè)主委員會組成及委員分工情況，應當在公示欄長期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十一條 物業(yè)服務區(qū)域內有下列情形之一的，應當成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，作為臨時機構履行物業(yè)管理職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的;

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）兩次組織后仍未能成立的;

（三）業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者未能完成業(yè)主委員會換屆選舉，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導在三個月內仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

第四十二條 環(huán)境和物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織成立，由業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會委派的人員組成，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）委派的人員擔任召集人。環(huán)境和物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主委員應當不少于百分之五十。

環(huán)境和物業(yè)管理委員會的業(yè)主委員由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）從社區(qū)居民委員會推薦的業(yè)主中確定。業(yè)主委員應當熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定組織能力。

街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當將環(huán)境和物業(yè)管理委員會的組成人員名單通過在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置張貼公告、在物業(yè)管理信息平臺發(fā)布等適當方式向全體業(yè)主公開。

第四十三條 環(huán)境和物業(yè)管理委員會設一名執(zhí)行委員，負責環(huán)境和物業(yè)管理委員會的日常事務。執(zhí)行委員由環(huán)境和物業(yè)管理委員會委員推選。

環(huán)境和物業(yè)管理委員會需要作出與業(yè)主利益相關決定的，應當按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定集體討論決定。

第四十四條 對具備成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當在環(huán)境和物業(yè)管理委員會成立后兩年內，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

環(huán)境和物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責，并在十日內與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

第四十五條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)服務區(qū)域內的顯著位置予以公示。

第四章 物業(yè)服務

第四十六條 一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)服務。

物業(yè)服務內容主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共綠化的養(yǎng)護；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（四）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；

（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行制止、報告等義務；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的保管；

（八）其他約定的物業(yè)服務事項。

第四十七條 物業(yè)服務人可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人。電梯、消防設施等涉及人身、財產(chǎn)安全的設施設備，應當委托具有相應資質的專業(yè)性服務企業(yè)進行維修和養(yǎng)護。

鼓勵住宅小區(qū)建設視頻監(jiān)控、人臉識別、車輛識別等安全防范系統(tǒng)，提升安全防范水平。安全防范系統(tǒng)數(shù)據(jù)應當向公安機關開放。

第四十八條 建立物業(yè)項目負責人制度。物業(yè)服務人承接物業(yè)服務項目應當指派項目負責人，負責處理物業(yè)服務項目的運營和管理、與相關管理部門和業(yè)主的溝通協(xié)調等日常事務性工作。

項目負責人的履職情況記入行業(yè)信用信息檔案。

第四十九條 業(yè)主委員會應當代表業(yè)主通過招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人，經(jīng)業(yè)主共同決定后簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務人應當自簽訂或者變更物業(yè)服務合同之日起十日內，向區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案。

市物業(yè)主管部門應當會同有關部門、協(xié)會制定物業(yè)服務合同示范文本，并向社會公布。

第五十條 物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，合同對通知期限另有約定的除外。

第五十一條 物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第五十二條 物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、環(huán)境和物業(yè)管理委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)服務費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

第五十三條 原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

原物業(yè)服務人拒不移交有關資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)服務區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門報告，或者依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、區(qū)（市）物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)督協(xié)調。

原物業(yè)服務人應當在辦理交接至退出物業(yè)服務區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)服務秩序。

第五十四條 物業(yè)服務區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當確定應急物業(yè)服務人，提供保潔、秩序維護、共用設施設備運行管理等基本物業(yè)服務。

提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

應急物業(yè)服務期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。

第五十五條 物業(yè)服務人應當嚴格履行物業(yè)服務合同約定，通過懇談會等方式及時了解業(yè)主對物業(yè)服務的需求，化解物業(yè)服務糾紛，定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置向業(yè)主公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

第五十六條 物業(yè)服務人代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)服務區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

第五十七條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，并按照不同物業(yè)的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

物業(yè)服務人為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外專項服務事項的，其收費標準可以另行約定，并于物業(yè)服務區(qū)域醒目位置進行公示。

第五十八條 物業(yè)服務人不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用，不得以保證金、押金等形式變相收費。

第五十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額支付物業(yè)服務費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關服務為由拒絕支付物業(yè)服務費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其支付，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請支付令。

物業(yè)服務人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量，不得采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催繳物業(yè)服務費。

第六十條 物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)服務用房等共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有部位和共有設施進行經(jīng)營；

（四）擅自提高收費標準；

（五）違規(guī)披露業(yè)主信息；

（六）無正當理由限制業(yè)主正常通行；

（七）其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。

第六十一條 因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務人。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

（二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）擅自改變房屋用途、性質等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（五）隨意傾倒、拋灑、堆放生活垃圾等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（六）以亂堆亂放雜物、停放車輛等方式占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設施等違反消防安全規(guī)定的行為;

（七）私自架設電線、電纜等危害供電、用電安全和擾亂供電、用電秩序的行為；

（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

（九）從建筑物中拋擲物品的行為；

（十）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第六十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，頂層的業(yè)主和物業(yè)服務人應當予以配合。

業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。

第六十四條 業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人。

第六十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知物業(yè)服務人；按照規(guī)定需要報相關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，未及時告知物業(yè)服務人的，物業(yè)服務人有權按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)服務區(qū)域。

第六十六條 物業(yè)服務人應當提示業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修住宅時注意下列事項：

（一）允許施工的時間；

（二）廢棄物的清運與處置；

（三）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；

（四）禁止行為；

（五）按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定交納裝修保證金；

（六）需要注意的其他事項。

第六十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務人對裝飾裝修活動進行必要的現(xiàn)場檢查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當配合。

第六十八條 車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)服務區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業(yè)服務區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

物業(yè)管理區(qū)域內結合民用建筑修建的人民防空工程，開發(fā)建設單位應當設置人防工程標識。人防工程標識的設置應當符合規(guī)范要求。

第六十九條 鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會、自然資源和規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設、經(jīng)營車庫和立體停車設施，滿足業(yè)主停車需求。

第七十條 物業(yè)服務區(qū)域內未設置車輛集中充電設施或者車輛集中充電設施不足的，經(jīng)業(yè)主大會同意，并經(jīng)相關管理部門批準，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改造建設充電設施，并應當符合通行、消防安全等要求。

第七十一條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省相關的保修期限、范圍等的規(guī)定，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位可以將物業(yè)保修的相關事宜委托物業(yè)服務人承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務人支付相應的報酬。

第七十二條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

第七十三條 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當書面告知物業(yè)服務人，并與物業(yè)服務人就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止事故的發(fā)生。

第七十四條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋交付手續(xù)前將首期住宅專項維修資金存入專項維修資金專戶，專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省、市相關規(guī)定執(zhí)行。其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)繳納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第七十五條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)服務區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務人承擔。因共用部位、共用設施設備維修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒有繳納住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，相關業(yè)主應當按比例承擔有關費用。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務人或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。

第七十六條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內的道路、場地。因維修、改造等原因需占用和挖掘的，應提前告知業(yè)主委員會或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人和專業(yè)經(jīng)營單位，查明地下管線信息，制定管線設施保護方案，在業(yè)主委員會或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影響相關管線設施安全，減少對其他業(yè)主正常生活的影響。

第六章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第七十七條 街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的社區(qū)管理機構具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的相關工作。

實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責組織召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項：

（一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業(yè)服務人在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。

第七十八條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會、聯(lián)席會議或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第七十九條 市政府及區(qū)市政府（管委）對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治。

鼓勵街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會在舊住宅區(qū)改造整治前，指導小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務人，協(xié)助業(yè)主大會科學制定住宅區(qū)改造方案，配合相關部門完成違法建設的整治工作。

舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照相關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

第七章 監(jiān)督管理

第八十條 市物業(yè)主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和政策；

（二）擬定或者制定物業(yè)管理相關政策措施和配套規(guī)定；

（三）指導和監(jiān)督區(qū)市物業(yè)主管部門開展轄內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

（四）指導和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

（五）統(tǒng)籌、協(xié)調物業(yè)管理培訓與宣傳工作；

（六）每半年會同相關職能部門開展一次“雙隨機一公開”聯(lián)合執(zhí)法檢查；

（七）依法履行物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第八十一條 區(qū)市物業(yè)主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和政策；

（二）監(jiān)督管理本行政區(qū)域內物業(yè)服務人和從業(yè)人員；

（三）指導、監(jiān)督物業(yè)承接查驗活動；

（四）指導、監(jiān)督轄內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

（五）組織開展物業(yè)管理培訓與宣傳工作；

（六）指導街道辦事處（鎮(zhèn)政府）開展物業(yè)管理相關工作；

（七）每季度會同相關職能部門開展一次“雙隨機一公開”聯(lián)合執(zhí)法檢查；

（八）依法履行物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第八十二條 市、區(qū)市有關部門和單位在物業(yè)管理活動中履行下列職責：

（一）發(fā)展改革部門會同住房城鄉(xiāng)建設主管部門依法制定實行政府指導價的物業(yè)服務收費基準價及其浮動幅度；

（二）公安部門負責指導物業(yè)服務人制定內部治安保衛(wèi)制度，落實治安防范措施，對監(jiān)控安防、保安服務等實施監(jiān)督檢查，對業(yè)主和物業(yè)服務人違反治安管理、燃放煙花爆竹、飼養(yǎng)動物、高空拋物、噪聲污染等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務區(qū)域內影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）民政部門負責指導、擬定全市城鄉(xiāng)基層群眾自治建設和社區(qū)治理政策，指導城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和治理能力建設；

（四）財政部門負責按照規(guī)定落實基本物業(yè)服務補貼所需經(jīng)費；

（五）自然資源和規(guī)劃部門負責對物業(yè)服務用房等建（構）筑物、停車位、電動（汽）車充電設施以及其他配套建筑與設施設備的規(guī)劃配置和規(guī)劃核實，負責對建設項目是否按規(guī)劃許可要求建設實施監(jiān)督管理；

（六）市場監(jiān)管部門負責對物業(yè)服務價格和收費行為、電梯等特種設備安全運行實施監(jiān)督檢查，依法查處無照經(jīng)營、物業(yè)服務人違規(guī)收費等違反市場監(jiān)督管理法律法規(guī)的行為；

（七）人防部門負責對人防工程維護管理的監(jiān)督檢查，對侵占、破壞人防工程的行為實施監(jiān)督管理；

（八）綜合行政執(zhí)法（城管）部門負責依法查處物業(yè)服務活動中違反環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類、供水、排水、燃氣、集中供熱等有關法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為；負責依法查處違法搭建建（構）筑物、違法設置戶外廣告、侵占綠地、餐飲服務業(yè)油煙污染等行為；

（九）消防救援機構和公安派出所負責對物業(yè)服務區(qū)域內消防管理工作進行指導、監(jiān)督；

（十）其他相關部門和單位按照各自職責做好物業(yè)監(jiān)督管理的相關工作。

第八十三條 街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當將物業(yè)管理工作納入轄內社區(qū)治理體系和網(wǎng)格化管理，履行下列職責：

（一）組織、指導業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；

（二）依法調解處理物業(yè)管理糾紛；

（三）召集物業(yè)管理聯(lián)席會議；

（四）負責指導、監(jiān)督環(huán)境和物業(yè)管理委員會建設工作；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理方面的其他職責。

第八十四條 社區(qū)居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的指導下履行下列職責：

（一）指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治工作；

（二）臨時組織舊住宅區(qū)改造后業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理；

（三）指導、監(jiān)督環(huán)境和物業(yè)管理委員會履行工作職責；

（四）指導、協(xié)調和督促物業(yè)服務人依法履行職責；

（五）組織、指導做好物業(yè)服務人的服務質量評價工作；

（六）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)政府）開展物業(yè)管理其他相關工作。

第八十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等發(fā)現(xiàn)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，可以向有關部門或者政務服務便民熱線投訴舉報。有關部門接到投訴舉報后，應當對投訴舉報的內容及時調查核實、依法處理，并按規(guī)定時限回復投訴舉報人。

第八十六條 區(qū)市住房城鄉(xiāng)建設、公安、消防、綜合行政執(zhí)法（城管）、市場監(jiān)管等相關部門和單位應當在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公布舉報投訴聯(lián)系方式，可以同時采用信息化手段予以公布。相關部門進入物業(yè)服務區(qū)域開展行政執(zhí)法工作時，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會、業(yè)主應當予以配合。違法事項涉及多個行政執(zhí)法部門的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當協(xié)調相關部門聯(lián)合執(zhí)法。

第八章 法律責任

第八十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)、規(guī)章未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第八十八條 違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務人或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告，可以由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門并處十萬元以下的罰款。

第八十九條 違反本辦法規(guī)定，建設單位在物業(yè)服務區(qū)域內未按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第九十條 違反本辦法的規(guī)定，拒不移交物業(yè)資料的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門對建設單位、物業(yè)服務人予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十一條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務人將一個物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第九十二條 違反本辦法的規(guī)定、挪用專項維修資金的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；構成犯罪的，由公安機關依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第九十三條 違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務人擅自改變物業(yè)服務用房用途的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告；并由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門對物業(yè)服務人處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)服務區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第九十四條 違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告；并由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)服務區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第九十五條 物業(yè)服務區(qū)域內有下列行為之一的，由相關主管部門按照下列規(guī)定予以查處：

（一）違反本辦法第六十二條第一項規(guī)定的，業(yè)主在裝修過程中擅自變動房屋建筑承重結構、主體結構的由住房城鄉(xiāng)建設部門責令改正，并由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）違反本辦法第六十二條第二項、第四項規(guī)定的，由行使城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰權的部門依照城鄉(xiāng)規(guī)劃管理相關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰；

（三）違反本辦法第六十二條第五項規(guī)定的，由行使城市環(huán)境衛(wèi)生行政處罰權的部門依照城市環(huán)境衛(wèi)生管理相關法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰；

（四）違反本辦法第六十二條第六項規(guī)定的，由消防救援機構依照消防管理相關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

（五）違反本辦法六十二條第七項規(guī)定的，由電力管理部門依照電力管理相關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

（六）違反辦法第六十二條第八項、第九項、第十項規(guī)定的，由公安機關依照相關法律、法規(guī)予以處罰。

第九十六條 物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門給予警告，可以由行使物業(yè)管理行政處罰權的部門處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費二至三倍的罰款。

第九十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務人可以向人民法院起訴或者申請仲裁。

第九十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第九十九條 物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）和其他相關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（二）未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

（四）其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第九章 附 則

第一百條 本辦法自2022年12月1日起施行。