中國(guó)古語(yǔ)有言：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。”

近年來(lái)，隨著房企數(shù)字化發(fā)展，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，行業(yè)凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，“住房不炒”被反復(fù)提及。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示， 2020年10月1-10日全國(guó)63個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅累計(jì)成交668.1萬(wàn)平方米，相較于2019年（10月1-10日）同期數(shù)據(jù)同比減少3.1%，環(huán)比（2020年9月21-30日）減少51%。

過(guò)去，房地產(chǎn)是“暴利”，但隨著市場(chǎng)化程度逐步加深，利潤(rùn)空間被逐漸擠壓，房地產(chǎn)的“暴利”時(shí)代已不復(fù)存在。越來(lái)越多的房企提出向管理要紅利，將提高運(yùn)營(yíng)管理效率視為第一要?jiǎng)?wù)。

X企是安徽省四五線城市的中小房企，多年來(lái)一直致力于農(nóng)批市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。隨著X企的發(fā)展，集團(tuán)項(xiàng)目跨度也越來(lái)越大，目前8個(gè)項(xiàng)目分布在皖、川、鄂、豫4省。一直沿用的“集團(tuán) 項(xiàng)目”的管理模式，也已經(jīng)不跟不上集團(tuán)的發(fā)展節(jié)奏，面臨著種種挑戰(zhàn)：

● 如何讓最稀缺的高層時(shí)間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上？

● 如何確保項(xiàng)目計(jì)劃的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性？

● 如何高效的對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃作出合理調(diào)整與決策？

為實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷成長(zhǎng)和穩(wěn)步發(fā)展，集團(tuán)提出了“1533”發(fā)展戰(zhàn)略，以此打造全國(guó)大流通戰(zhàn)略布局。新的戰(zhàn)略目標(biāo)的提出，需要有強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)管理體系作為全面支撐，提升運(yùn)營(yíng)管理效率成為集團(tuán)發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)。

一、管理思路升級(jí)，“管理 IT”構(gòu)建計(jì)劃管理體系

X企在調(diào)研和分析集團(tuán)管控核心痛點(diǎn)后，在管控思路上做了全面升級(jí)。通過(guò)構(gòu)建”管理 IT “的計(jì)劃管理體系，明晰企業(yè)計(jì)劃管控標(biāo)準(zhǔn)，并借助明源云計(jì)劃管理軟件輕松落地。

一方面，集團(tuán)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定了《計(jì)劃管理業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化-管理規(guī)范》，通過(guò)“主項(xiàng)計(jì)劃”、“專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”、“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)”三個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目管理分級(jí)計(jì)劃，明確各線條分工。

另一方面，借助一個(gè)信息化工具營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)氛圍。將計(jì)劃管理體系與信息化工具結(jié)合，構(gòu)建 “管理 IT”運(yùn)營(yíng)管控平臺(tái)。

▲運(yùn)營(yíng)管控平臺(tái)

★（1）分級(jí)管控——各掃門(mén)前雪

X企在搭建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系之前，確定公司戰(zhàn)略、年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目總控開(kāi)發(fā)計(jì)劃之后，項(xiàng)目部、職能部門(mén)就會(huì)著手制定項(xiàng)目的年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃。這時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)以下兩種常見(jiàn)的問(wèn)題：第一，項(xiàng)目推進(jìn)沒(méi)有階段性目標(biāo)，條線分工不明確；第二，跨部門(mén)的工作計(jì)劃缺乏有效協(xié)同。

為解決這些問(wèn)題，X企業(yè)找到一個(gè)平衡的方法，即采用三級(jí)計(jì)劃管理體系，將計(jì)劃分為集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目主計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃三級(jí)，通過(guò)合理授權(quán)、抓大放小，實(shí)現(xiàn)分級(jí)管理和層層聚焦。

這種分級(jí)計(jì)劃管理體系，提高了企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率，一方面，通過(guò)合理授權(quán)，實(shí)現(xiàn)了抓大放小的管控方式，保障了計(jì)劃制定的合理性、科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性；另一方面，各個(gè)專(zhuān)業(yè)人員、業(yè)務(wù)職能部門(mén)能夠?qū)訉泳劢梗龊酶髯缘氖虑椋岣唔?xiàng)目運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行效率。

★（2）3招讓運(yùn)營(yíng)部門(mén)發(fā)揮作用，而不是成為“擺設(shè)”

運(yùn)營(yíng)部門(mén)有時(shí)角色會(huì)比較尷尬，它是集團(tuán)的職能部門(mén)，但是從某種意義上又沒(méi)有職能，不像其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)針對(duì)自身專(zhuān)業(yè)范疇事項(xiàng)有決策權(quán)，運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)更多的是參謀，只有建議權(quán)。當(dāng)老板認(rèn)識(shí)不到位或者兄弟部門(mén)不理解存在抵觸情緒，運(yùn)營(yíng)部門(mén)工作很難推動(dòng)。

在這方面，X企做法值得借鑒：

1.定位清晰：先做好決策支持和服務(wù)，再做指導(dǎo)、監(jiān)督和推動(dòng)

X企認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)部門(mén)要想發(fā)揮作用，體現(xiàn)價(jià)值，首先明確崗位配置，明確兩大角色職責(zé)：

●對(duì)老板而言，發(fā)揮好決策支持作用，通過(guò)信息收集、分析，得出專(zhuān)業(yè)建議供老板選擇，減少高層協(xié)調(diào)工作量，避免高層多線條管理，讓老板意識(shí)到運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值，這樣其他兄弟部門(mén)也會(huì)重視；

● 對(duì)項(xiàng)目和兄弟部門(mén)而言，要做好服務(wù)角色，能夠針對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的困難，積極協(xié)調(diào)資源去幫忙解決，讓他們覺(jué)得運(yùn)營(yíng)部門(mén)值得信賴，同時(shí)對(duì)同級(jí)兄弟部門(mén)而言，要兼顧運(yùn)營(yíng)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)部門(mén)的職能模糊地帶，針對(duì)項(xiàng)目中單個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)很難推動(dòng)和組織的關(guān)鍵點(diǎn)，比如啟動(dòng)會(huì)和后評(píng)估會(huì)，運(yùn)營(yíng)部門(mén)要能夠有效推動(dòng)起來(lái)，對(duì)不同部門(mén)的工作進(jìn)行提醒和幫助，減少各部門(mén)之間的扯皮和摩擦。

這樣下來(lái)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)工作贏得上上下下的認(rèn)可和信賴，從而推動(dòng)工作順利開(kāi)展。

X企在積累了權(quán)威性和專(zhuān)業(yè)能力之后，再?gòu)恼麄€(gè)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督等層面，確保關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的按時(shí)完成，推動(dòng)公司年度目標(biāo)和項(xiàng)目收益指標(biāo)達(dá)成。X企的職能發(fā)揮和價(jià)值體現(xiàn)遵循循序漸進(jìn)的思路，避免一開(kāi)始就定位很高引起職能部門(mén)抵觸，得不到職能部門(mén)的認(rèn)可和配合，后續(xù)工作就很難開(kāi)展和推動(dòng)。

2.循序漸進(jìn)：提升專(zhuān)業(yè)能力，逐步發(fā)揮職能

如前所述，運(yùn)營(yíng)管理按職能由淺入深分為信息統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃協(xié)調(diào)以及目標(biāo)推動(dòng)收益監(jiān)控，那么具體到特定的房地產(chǎn)企業(yè)，運(yùn)營(yíng)職能該如何發(fā)揮呢？

所謂合適的才是最好的，X企認(rèn)為一定要結(jié)合部門(mén)人員專(zhuān)業(yè)能力和企業(yè)管理重點(diǎn)來(lái)定：

如果是企業(yè)的計(jì)劃管理薄弱，那就重點(diǎn)加強(qiáng)計(jì)劃體系的建設(shè)，并關(guān)注一下與計(jì)劃達(dá)成有關(guān)的會(huì)議效率是否低下并影響了節(jié)點(diǎn)的關(guān)閉或成果的確認(rèn)；如果是企業(yè)的會(huì)議管理混亂，則要梳理會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)，固化會(huì)議規(guī)范；如果總部同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化管理，并逐步考慮知識(shí)積累與轉(zhuǎn)移，則成果管理體系與信息報(bào)表體系也是很重要的。

反之，如果過(guò)度超前地設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)體系，例如把投資收益監(jiān)控也納入進(jìn)來(lái)，不僅運(yùn)營(yíng)部門(mén)管起來(lái)累，下面的部門(mén)不知所措，還有可能因?yàn)榘汛罅繒r(shí)間花在模型開(kāi)發(fā)和各階段的投資測(cè)算上，反而導(dǎo)致運(yùn)作效率降低。所以，一定要結(jié)合企業(yè)要求和部門(mén)專(zhuān)業(yè)能力來(lái)定，忌貪大求全反而最后不得法。

3.關(guān)鍵突破：找準(zhǔn)主題，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理薄弱環(huán)節(jié)的重點(diǎn)突破

X企清楚地認(rèn)識(shí)到，專(zhuān)業(yè)部門(mén)最大的缺陷在于專(zhuān)業(yè)視角制約，很難從企業(yè)管理全局去思考內(nèi)部管理體系的優(yōu)化問(wèn)題，或者說(shuō)，即使要提升本專(zhuān)業(yè)的管理水平，往往也受制于其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)的響應(yīng)和參與，而這恰好是運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)可以大有作為的。

因此，運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)需要思考外部形勢(shì)要求和企業(yè)內(nèi)部管理的契合點(diǎn)，來(lái)尋求管理的突破。比如在目前整個(gè)行業(yè)售價(jià)難以提升，但人工材料成本及資金成本大幅上升的情況下，很多企業(yè)高層關(guān)注成本控制，但成本優(yōu)化又涉及設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)部門(mén)，成本部一個(gè)部門(mén)又難以發(fā)力，此時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)就要基于公司體系完善的視角，協(xié)助成本部門(mén)優(yōu)化內(nèi)部流程和關(guān)鍵管控點(diǎn)，比如設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本的介入以及關(guān)鍵指標(biāo)的控制，這樣一來(lái)，既能贏得專(zhuān)業(yè)部門(mén)支持，也實(shí)現(xiàn)了自身價(jià)值。

▲內(nèi)部生態(tài)圖

★（3）實(shí)現(xiàn)數(shù)字化貨值管理

貨值管理是運(yùn)營(yíng)管理的升級(jí)，是由點(diǎn)到面的過(guò)程。計(jì)劃是對(duì)點(diǎn)的理解，貨值就是對(duì)面的詮釋。

隨著X企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目越來(lái)越多，無(wú)論是計(jì)劃管理系統(tǒng)，還是貨值管理，保證線上和線下輸出口徑一致尤為重要。

為實(shí)現(xiàn)這目標(biāo)，X企借助信息管理手段動(dòng)態(tài)跟進(jìn)各個(gè)階段的蓄客、供貨、庫(kù)存、營(yíng)銷(xiāo)端情況，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化貨值管理：

● 蓄客端，主要是臨展點(diǎn)的情況，示范區(qū)開(kāi)放的情況，首開(kāi)的情況，如持續(xù)火爆，要組織專(zhuān)項(xiàng)討論會(huì)，重新評(píng)估市場(chǎng)，重新評(píng)估后續(xù)供貨的節(jié)奏。

● 供貨端，調(diào)整后續(xù)的開(kāi)工節(jié)奏和施工節(jié)奏，開(kāi)工其實(shí)很難降速，可以通過(guò)考核來(lái)調(diào)整速度，就是放緩考核，因?yàn)榭己藢?dǎo)向變了，項(xiàng)目的速度也會(huì)適當(dāng)放緩。

● 庫(kù)存端，做好整個(gè)集團(tuán)的滯留庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)，針對(duì)不同項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)不同戶型，制定不同的去化措施，比如降價(jià)銷(xiāo)售加快回款、全民營(yíng)銷(xiāo)等，一方面加快去化、保證回款，另一方面為后續(xù)項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)及依據(jù)，后續(xù)減小該業(yè)態(tài)及該戶型的占比，回歸市場(chǎng)“剛需”產(chǎn)品。

● 營(yíng)銷(xiāo)端，算大帳，推動(dòng)重新定價(jià)，增加營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。

結(jié)語(yǔ)

在行業(yè)的冬天，我們說(shuō)“剩者為王”。

在這個(gè)寒冷的超越過(guò)程里，我們需要隨時(shí)掌握經(jīng)營(yíng)的節(jié)奏，需要懂得如何快速地提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，在這場(chǎng)艱難卻榮耀的超越之旅，高效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控，將是我們房地產(chǎn)企業(yè)走向卓越的必配裝備！

　關(guān)于明源云　

明源云集團(tuán)控股有限公司（簡(jiǎn)稱：明源云），是香港聯(lián)交所主板上市公司，股票代碼：0909.HK。總部位于中國(guó)深圳，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的地產(chǎn)生態(tài)鏈數(shù)字化服務(wù)商，秉承專(zhuān)業(yè)制勝、產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略和讓用戶成功的經(jīng)營(yíng)理念，累計(jì)為全國(guó)超過(guò)6000家房地產(chǎn)企業(yè)提供智能商業(yè)解決方案和管理系統(tǒng)，99家地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)房企與明源云攜手，成功推進(jìn)數(shù)字化實(shí)踐。

明源云讓地產(chǎn)生態(tài)鏈更智慧