作者簡介

鄧郁松 (國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所 )

發(fā)表于《China Economist》2016年第1期

摘要

“十二五”時期中國的房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，個別城市的房地產(chǎn)風險問題開始凸顯，但房地產(chǎn)的整體風險尚處在可控狀態(tài)。由于中國的房地產(chǎn)市場供求狀況和發(fā)展階段發(fā)生重大變化，預(yù)計“十三五”時期中國的房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)放緩，對存量房屋的綜合改造力度將會加大。建議根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標，更加重視提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)。要通過改革和政策調(diào)整，有效防范房地產(chǎn)市場風險，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

關(guān)鍵詞

房地產(chǎn)；形勢；展望；建議

*作者郵箱: dengyus@drc.gov.cn

一、對“十二五”時期房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的基本判斷

“十二五”時期中國的房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了較大變化。隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)較快增長，房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還出現(xiàn)了較為明顯的供給過剩問題。“十二五”期間也是我國保障房建設(shè)規(guī)模最大的時期，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率顯著提高。“十二五”期間，個別城市的房地產(chǎn)風險問題開始凸顯，各界對房地產(chǎn)市場的整體風險問題愈加關(guān)注。對“十二五”時期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢做出準確判斷，將有利于更好地分析“十三五”時期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。

1.房地產(chǎn)市場總體進入供求基本平衡階段，部分城市出現(xiàn)供給過剩問題

2010年以來，我國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場供應(yīng)量持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房已達到1.0套左右，即目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、英國等發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢（見圖1、圖2、圖3），房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國住房新開工面積的峰值已到。由于住房建設(shè)規(guī)模占全部房屋建設(shè)規(guī)模的75%左右，且商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等建設(shè)規(guī)模與住房建設(shè)規(guī)模保持相對穩(wěn)定的關(guān)系，住房新開工面積峰值的出現(xiàn)意味著房屋建設(shè)峰值也已臨近。2011年，我國住宅新開工面積出現(xiàn)峰值，當年新開工面積為14.7億平方米，2013年我國房屋新開工面積為歷史最高，達到20.1億平方米。由于住房新開工面積峰值已經(jīng)出現(xiàn)，戶均住房已達到1.0套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經(jīng)驗，可以判斷2013年已成為我國房屋新開工面積的峰值時期。因此，2014年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，包括房屋新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，將有利于更準確判斷2014年以來房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)和趨勢。

圖 1 英國新建住宅開工數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所數(shù)據(jù)庫。

圖 2 日本戶均住宅套數(shù)

數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所數(shù)據(jù)庫。

圖 3 日本新建住宅開工數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所數(shù)據(jù)庫。

2.房地產(chǎn)市場的總體風險尚處在可控狀態(tài)，但局部和潛在風險開始顯現(xiàn)

房地產(chǎn)風險主要包括房價泡沫風險、供給過剩風險和流動性風險三類。“十二五”時期，我國房地產(chǎn)市場的總體風險尚處在可控狀態(tài)，但局部和潛在風險開始顯現(xiàn)。

一是房價名義漲幅雖然較高，但尚不存在全局性的房價泡沫風險。房價泡沫風險是各界最為關(guān)注的風險，其典型特征是房價持續(xù)較快上漲且房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房價漲幅超過收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房價泡沫風險將會很快爆發(fā)。觀察發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的波動歷史，可以發(fā)現(xiàn)，全國性的房價泡沫風險通常是由不恰當?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策，特別是低利率、低首付政策引發(fā)，而在長期低利率后持續(xù)較快上調(diào)利率則是引爆房價泡沫風險的最主要因素。同全國性的房價泡沫風險不同，個別城市的房價泡沫風險通常是由短期內(nèi)大量外部資金的進入導(dǎo)致或與人口持續(xù)流入過程中供應(yīng)量過少有關(guān)。監(jiān)測房價泡沫風險最有效的指標是特定國家或城市房價收入比的多年均值，一旦特定國家或城市的房價收入比出現(xiàn)明顯超過多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房價泡沫風險已在累積。

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國新建商品住宅銷售均價總體保持較快上漲態(tài)勢，2013年全國新建商品住宅銷售均價為5850元/平方米，是1998年的3.16倍，2003年的2.66倍。但必須看到，這一階段也是我國居民收入增速最快的時期。2013年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26955元，是1998年的4.97倍，2003年的3.18倍。即從全國看，居民收入漲幅顯著高于同期房價漲幅。從國際經(jīng)驗看，美國、日本、德國和中國香港等典型經(jīng)濟體在人口快速增長、收入快速增長和住房總量相對不足的階段，房價漲幅也普遍較高，這些經(jīng)濟體都曾經(jīng)經(jīng)歷過房價年均漲幅在10%左右，但房地產(chǎn)市場運行仍比較正常的階段。而目前各界經(jīng)常談?wù)摰娜毡镜姆康禺a(chǎn)泡沫、美國的次貸危機和中國香港20世紀90年代中后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫階段的房價高漲幅對應(yīng)的是收入低漲幅，即收入水平不支撐房價的過快上漲而形成房地產(chǎn)泡沫。從房價收入比1的變化情況看，1998年到2013年我國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍（見圖4）。這表明，雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。正是由于有收入水平支撐，商品房銷售面積才保持了持續(xù)較快增長態(tài)勢。2014年全國新建商品住宅銷售均價與2013年基本持平，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國的房價收入比將低于2013年，處于1998年以來的最低水平。由于目前的房價收入比處于1998年以來的最低水平，因此并不能得出存在全局性房價泡沫風險的結(jié)論。

1房價收入比，一般定義為一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍，本文所使用的房價收入比是指用城鎮(zhèn)戶均可支配收入購買一套價格相當于當年城鎮(zhèn)商品住宅銷售均價的100平方米的住房需要多少年。

圖 4 我國城鎮(zhèn)住宅銷售面積與房價收入比

數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所數(shù)據(jù)庫。

二是市場供求狀況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，但尚未出現(xiàn)明顯的供給過剩跡象。供給過剩型風險是由于市場供應(yīng)量明顯超過需求量而形成的一種風險。同出現(xiàn)房價泡沫風險時房價收入比顯著超過歷史均值水平不同，出現(xiàn)供給過剩型風險時房價收入比可能并不高，甚至可能出現(xiàn)房價收入比低于歷史均值的情況。即從房價角度觀察，出現(xiàn)供給過剩型風險時居民可能仍有足夠的支付能力。因此，并不能通過房價收入比來判斷供給過剩型風險。雖然出現(xiàn)供給過剩型風險時的房價可能不高，但由于供給量過大，遠遠超過居民的實際需要量，由此必然出現(xiàn)大量房屋無法售出的情況，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法順利回收投資，并進而引發(fā)一系列風險。監(jiān)測供給過剩型風險需要重點關(guān)注兩類指標，監(jiān)測中長期的供給過剩要關(guān)注特定城市的戶均套數(shù)指標，監(jiān)測短期的供給過剩則應(yīng)重點關(guān)注人口結(jié)構(gòu)變化和居民收入情況。1998年以來我國住房建設(shè)速度明顯加快，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，人均居住面積由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超過80%。根據(jù)我國住房戶均套數(shù)和住房成套率情況判斷，“十二五”中后期我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡，但尚未出現(xiàn)明顯的供給過剩問題。

雖然從全國看房地產(chǎn)風險總體可控，但也要認識到，由于不同區(qū)域在人口、經(jīng)濟增長和供求狀況等方面存在較大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢存在較大差異。目前來看，部分城市存在較為明顯的房地產(chǎn)風險，而受金融政策調(diào)整等因素影響，潛在的流動性風險問題需要重視。一是部分熱點城市存在房價泡沫風險。2003年以來，部分城市的房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅，2007年以來，部分熱點城市的房價漲幅已顯著高于居民同期收入漲幅。近兩年來，部分熱點城市的房價漲幅仍顯著高于其他城市。雖然2003年以來全國新建商品住宅銷售均價漲幅低于同期收入漲幅，但部分熱點城市的房價漲幅卻顯著高于同期收入漲幅，房價泡沫風險值得關(guān)注。總體來看，部分熱點城市房價過高的根源在于供不應(yīng)求，其中2010年之前部分熱點城市房價的加快上漲主要源于其住房新開工面積的持續(xù)下降，即供給不足造成的。2011年以來熱點城市住房新開工面積大都明顯增加，但由于在新開工的住宅中可售型的商品房占比較低，結(jié)果商品房供應(yīng)量不足的問題并未根本改變，這就進一步推高了本已偏高的房價。二是一些城市供給過剩型風險已經(jīng)凸顯。雖然從全國看，尚未出現(xiàn)供給過剩問題，但2009年以來一些城市房地產(chǎn)新開工規(guī)模增長過快，已明顯超過居民正常的需求量，形成供給過剩型風險。供給過剩型風險實際上是產(chǎn)能過剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn)，這與我國在鋼鐵、造船和光伏等行業(yè)存在的產(chǎn)能過剩問題基本一致。三是要高度關(guān)注潛在的流動性風險。房地產(chǎn)業(yè)是開發(fā)周期相對較長的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個開發(fā)周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現(xiàn)問題，極易誘發(fā)流動性風險。從房地產(chǎn)業(yè)的資金來源看，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，還是消費者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調(diào)整會對房地產(chǎn)行業(yè)的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，將會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力和開發(fā)進度；如因宏觀環(huán)境變化等原因持續(xù)上調(diào)利率，將會影響購房人的支付能力進而減少購房貸款需求和購房需求，開發(fā)企業(yè)的資金回籠就會受到較大影響。因此，需密切關(guān)注住房金融政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場流動性的影響。

3.保障房建設(shè)顯著加快，保障房覆蓋率顯著提高

2008年以來，我國開始大規(guī)模實施城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。繼“十一五”全國開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1600多萬套、累計解決近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問題以后，“十二五”時期又提出建設(shè)保障性安居工程3600萬套的任務(wù)目標，以及2013～2017年1000萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。隨著近年來保障性安居工程的大量建設(shè)，預(yù)計“十二五”末保障房覆蓋城鎮(zhèn)人口的比例將略超過20%，我國中低收入人群的住房條件也將得到較大改善。

4.房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)二元體系仍未改變

“十二五”時期，雖然我國城鄉(xiāng)居民的住房條件持續(xù)改善，2012年農(nóng)村居民人均住房面積已達到37.1平方米，但房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)二元體系仍未改變。城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場在土地制度、住房金融制度、住房保障制度等方面存在顯著差別，農(nóng)村住房的成套率顯著低于城市，基礎(chǔ)設(shè)施不完善、生活便利化程度等方面也存在較大差距。受土地制度等因素制約，目前城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場實際上仍處于分割狀態(tài)。

二、“十三五”時期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

從美國、日本、德國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場發(fā)展具有明顯的階段性特征。從中長期角度觀察，市場供不應(yīng)求階段、供求基本平衡階段和市場供過于求階段的市場運行特征會存在顯著差異。因此，分析我國“十三五”時期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，需要在準確把握“十三五”時期房地產(chǎn)市場所處發(fā)展階段基礎(chǔ)上進行相關(guān)判斷。

1.由于房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將持續(xù)回落

2013年我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)已達到1.0套左右，房地產(chǎn)市場已從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩。2008～2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住宅新開工面積累計為73億平方米，其中2011～2013年分別為14.7億平方米、13.1億平方米和14.6億平方米，住宅新開工面積峰值出現(xiàn)在2011年。按照商品房平均建設(shè)周期測算，2011～2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積將達到70億平方米左右。2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積為全部住宅竣工面積的79%，所占比例較此前有較大提高。未來幾年按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積占比提高到90%測算，保守估計到2016年新增住房面積將達到75億平方米左右，戶均住房套數(shù)將進一步增加。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展階段在“十二五”中后期已發(fā)生重大變化，分析“十三五”時期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，需要更加重視發(fā)展新階段的市場運行規(guī)律。從日本等發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在戶均住房套數(shù)達到1套后，房屋新開工面積都開始下降。借鑒發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，基本可以判斷“十三五”期間我國房屋的新開工面積將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也呈穩(wěn)步下降態(tài)勢。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步回落，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的帶動作用也將減弱。

2.“十三五”期間對存量房屋的綜合改造力度將會加大

雖然我國住房總量不足的矛盾在“十二五”期間已基本得到解決，但房屋總體質(zhì)量不高的問題卻仍很突出。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國城鎮(zhèn)住房的成套率（指同時擁有廚房和衛(wèi)生間）只有73%。受規(guī)劃滯后和住房質(zhì)量監(jiān)測要求較低等因素影響，有相當比例的存量房屋在區(qū)域配套設(shè)施、節(jié)能環(huán)保設(shè)施、老齡化設(shè)施等方面存在較多欠缺，居住的舒適性和便利性還難以滿足人們的要求。農(nóng)村住房人均面積雖然較大，但住房質(zhì)量顯著低于城鎮(zhèn)居民的水平，住房成套率低的問題更為突出，配套設(shè)施較為簡陋。隨著人民生活水平的不斷提高，對住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求也不斷提升。“十三五”期間，預(yù)計對存量房屋的綜合改造力度將不斷加大。

3.防范和化解房地產(chǎn)風險

由于我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還存在供給過剩問題。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在房地產(chǎn)市場進入供求平衡階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的概率在變大。因此，“十三五”期間將會更加重視防范和化解房地產(chǎn)風險問題。

一是要防范出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)供給過剩問題。分析日本等發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，如果戶均住房套數(shù)超過1.1套，就會形成較為明顯的全局性的房地產(chǎn)供給過剩問題，并會給房地產(chǎn)市場整體形勢和經(jīng)濟運行情況帶來不利影響。2013年我國城鎮(zhèn)戶均住房已達到1.0套左右，2017年之前由于處在竣工高峰期，戶均住房套數(shù)將進一步增加。要防范出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)供給過剩問題，需要認清房地產(chǎn)投資增速回落的客觀性和規(guī)律性，容忍房地產(chǎn)投資增速的正常回落。

二是要防范出現(xiàn)全局性的房價泡沫風險。從美國、日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風險的情況看，都與經(jīng)濟低增長階段實行寬松的貨幣政策，特別是實行低利率政策有關(guān)。“十三五”期間我國經(jīng)濟增速將低于“十二五”期間，經(jīng)濟仍有下行壓力，政府也會采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，但在調(diào)控政策選擇方面，要充分認識到信貸政策調(diào)整，特別是利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響。在運用貨幣政策工具時，需要重視研究出臺能夠對沖利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的政策。

三是要妥善化解局部的房地產(chǎn)風險。目前全國房地產(chǎn)風險總體可控為妥善化解局部的房地產(chǎn)風險贏得了時間。要根據(jù)不同地方房地產(chǎn)風險的成因，采取針對性的政策，逐步化解一些地方的房地產(chǎn)風險。

4.關(guān)注城鄉(xiāng)住房市場的新發(fā)展

由于歷史形成的城鄉(xiāng)二元分割格局，我國城鎮(zhèn)與農(nóng)村的住房市場制度和住房保障制度也呈現(xiàn)一種分割狀態(tài)。城鄉(xiāng)住房資源不能統(tǒng)一有效配置，城鄉(xiāng)住房建設(shè)質(zhì)量差距較大，甚至為小產(chǎn)權(quán)住房這樣的“擦邊球”提供了生存空間。“十三五”時期，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的不斷推進，需要關(guān)注城鄉(xiāng)住房制度和城鄉(xiāng)住房市場在一體化方面能否取得突破。

三、根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化適時調(diào)整完善相關(guān)政策

隨著我國城鎮(zhèn)居民住房條件的顯著改善，房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變。發(fā)展階段的變化意味著需要適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標，并據(jù)此完善相關(guān)政策。從各國經(jīng)驗看，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，發(fā)展目標和定位會存在一定差異。其中一個規(guī)律是，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。還要看到，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求平衡后，也恰恰是容易出現(xiàn)房地產(chǎn)風險的階段，因此要特別重視防范風險。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，“十三五”時期建議堅持合理有序推進房屋建設(shè)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

1.進一步完善住房供應(yīng)體系

堅持以普通商品房為主的住房供應(yīng)體系，堅持多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的政策。1994年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，住房商品化、社會化、市場化，在加快住房建設(shè)、持續(xù)改善居民居住條件等方面發(fā)揮了重要作用，實現(xiàn)了改革的預(yù)期目標。目前，我國住房市場已形成以商品房為主的供應(yīng)體系，構(gòu)建了較為系統(tǒng)的商品房建設(shè)、管理、融資、分配等方面的制度政策體系。從國際經(jīng)驗看，以商品房為主的供應(yīng)體系是市場經(jīng)濟經(jīng)濟體的普遍做法，在改善居住條件、提高居民住房滿意度等方面的優(yōu)勢十分明顯。建議未來我國的住房供應(yīng)體系仍然要堅持以普通商品房為主，堅持多數(shù)家庭購買或租賃普通商品住房。

各地要根據(jù)存量住房狀況和人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢，合理確定年度新增住房供應(yīng)規(guī)模。由于住房市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來不應(yīng)過多強調(diào)加快住房建設(shè)這一目標，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢以及住房市場供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實現(xiàn)住房市場供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。

更好發(fā)揮政府作用，形成符合各地實際、多種方式并存的住房保障體系。住房保障是政府的重要職責所在，需要更好發(fā)揮政府作用，健全住房保障體系。綜合考慮住房保障對象的需求特點、保障成本和政府保障能力，在目前廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房和公租房以及租金補貼、公積金信貸支持等多種保障方式的基礎(chǔ)上，進一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”時期集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉(zhuǎn)型。

2.實行中性的住房金融政策，鼓勵自住，抑制投機，防范風險

住房金融政策的變化是住房市場短期波動的首要原因，利率等信貸政策的調(diào)整會影響到購房人的支付能力，進而造成市場需求的波動和價格的明顯變化。要實現(xiàn)市場穩(wěn)定運行，必須保持住房金融政策基本穩(wěn)定，建議實行中性的住房金融政策。可實行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時，適當上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場需求和房價的大幅波動。由于居民購買住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統(tǒng)籌考慮鼓勵自住、抑制投機和防范風險三方面的目標。為此，金融政策既要適應(yīng)居民通過多次換購住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進行投機性購房，防范金融風險。

3.進一步完善住房規(guī)劃制度，實現(xiàn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、國土規(guī)劃等有序銜接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化

國際經(jīng)驗表明，全面、科學、細致的規(guī)劃體系是提升住房質(zhì)量和環(huán)境的基礎(chǔ)和保障。建議我國要進一步完善住房規(guī)劃制度，并實現(xiàn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、國土規(guī)劃等有序銜接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化。一是國家要通過住房建設(shè)規(guī)劃編制工作，摸清底數(shù)，掌握動態(tài)，為房地產(chǎn)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)有序推進提供科學支撐，既要防止因供給不足造成的房價過快上漲，也要避免造成嚴重的供給過剩問題。二是加強居住區(qū)規(guī)劃。適時出臺“居民和社區(qū)發(fā)展法”，從城市空間與景觀、社會、生態(tài)、文化等多角度出發(fā)，對居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公用設(shè)施等做出具體規(guī)劃，不斷提高居住區(qū)的居住質(zhì)量。出臺“舊城改造和城市更新”條例，對舊城和中心城區(qū)的住房實施保護性的更新改造。三是使住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等有序銜接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化和“三規(guī)合一”，不斷提高規(guī)劃質(zhì)量，為城鄉(xiāng)住房質(zhì)量的全面改革和城鄉(xiāng)住房市場的一體化奠定基礎(chǔ)。四是提高規(guī)劃的科學性和民眾參與程度。完善規(guī)劃編制、實施和修改等環(huán)節(jié)的決策機制。

4.進一步完善房地產(chǎn)稅收體系

一是調(diào)整稅收政策的目標，將稅收政策回歸到籌集財稅收入等根本目標，不再將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。經(jīng)濟學理論已經(jīng)證明，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是價格上升和交易量下降。從發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅收政策的效果看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場運行的作用，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。例如，美國早在1792年就開始征收房產(chǎn)稅，日本、中國香港的房地產(chǎn)稅收體系相對健全，但這些經(jīng)濟體都經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產(chǎn)稅收政策的出發(fā)點應(yīng)放在完善稅制、籌集財政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

二是大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費。目前我國住房交易環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、所得稅、契稅等各項稅費已接近成交價格的10%，交易成本過高，極大抑制了居民換購住房的需求，既不利于居民樹立梯度消費的理念，也不利于增加二手房的市場供應(yīng)，無法充分發(fā)揮存量房對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。建議大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費，可將營業(yè)稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，取消個人所得稅，適當降低契稅稅率。隨著我國住房總量規(guī)模的不斷擴大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的稅收等方面的政策，不僅有利于不斷提高居民居住水平，而且居民換購住房會對房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正常回落的影響。

三是從完善稅制的目標出發(fā)，及時總結(jié)和穩(wěn)妥推進個人住房的房產(chǎn)稅試點。

5.進一步完善市場監(jiān)管體系

一是逐步取消商品房預(yù)售制。預(yù)售制的初衷是為解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期的自有資金不足、融資渠道不暢、籌措資金困難等問題。《城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修正）對商品房預(yù)售制做出了明確規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。但2003年以來，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴大和房價總體水平的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和自有資金都大幅增加，房地產(chǎn)信貸和信托規(guī)模迅速擴大，最初實施預(yù)售制的背景和條件已經(jīng)發(fā)生了很大變化。在新的發(fā)展階段，商品房預(yù)售制的弊端正逐步體現(xiàn)出來。一方面，預(yù)售制已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范發(fā)展的主要根源之一。購房者和開發(fā)商存在嚴重的信息不對稱，不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建設(shè)設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到有效解決，而且難以有效預(yù)防和監(jiān)督開發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押甚至“攜款潛逃”等行為。另一方面，商品房預(yù)售制不利于房地產(chǎn)行業(yè)的自我轉(zhuǎn)型和升級。預(yù)售制為開發(fā)商短期內(nèi)形成大量供給能力提供了制度條件，一定程度上助長了房地產(chǎn)開發(fā)的短期性和盲目性。由于目前我國住宅新開工面積已達到峰值，房地產(chǎn)投資增幅將趨勢性回落，住房供給已到了從數(shù)量擴張到質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)折期，逐步取消預(yù)售制也將有利于中長期市場的平穩(wěn)運行。

二是進一步完善對房屋中介市場的監(jiān)管。隨著房屋總量不足的矛盾基本得到解決，未來房屋新開工面積將會下降，存量房交易量將不斷增加，存量房交易將逐漸成為住房市場交易的主體，需要通過進一步完善相關(guān)監(jiān)管措施，規(guī)范房屋中介市場秩序。首先，修訂和完善《城市房地產(chǎn)管理法》，從立法上明確房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理主體的職責范圍、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與經(jīng)紀人員的責權(quán)利，以及相關(guān)的責任追究機制。其次，加快研究制定“城市房地產(chǎn)經(jīng)紀（或中介）服務(wù)管理條例”等相關(guān)配套行政法規(guī)。再次，引導(dǎo)地方出臺配套的地方法規(guī)或配套實施細則，促進法律法規(guī)的有效實施。最后，加強行業(yè)組織建設(shè)，發(fā)揮行業(yè)組織在行業(yè)自律方面的積極作用。

三是進一步完善對房屋綜合質(zhì)量方面的監(jiān)管要求。建議根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，更加重視對房屋綜合質(zhì)量的監(jiān)管，在房屋的品質(zhì)、宜居性、節(jié)能環(huán)保等方面提高監(jiān)管要求，并以此促進房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的數(shù)量擴張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變。

6.推進住房用地制度改革，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一、規(guī)則一致的制度體系

現(xiàn)行住房用地制度存在權(quán)利和規(guī)劃二元化、市場進入不平等、調(diào)控機制不完善和有效供給能力不足等缺陷，目標是建立兩種所有制土地權(quán)利平等、市場統(tǒng)一、規(guī)劃統(tǒng)籌的住房用地制度，促進土地利用方式轉(zhuǎn)變和住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

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China Economist （中文刊名：《中國經(jīng)濟學人》）是由中國社會科學院主管、中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所主辦的面向全球發(fā)行的中英文學術(shù)期刊。China Economist創(chuàng)刊于2006年3月，始終致力于向全球傳遞中國經(jīng)濟學與管理學最前沿研究進展，搭建中外學者相互交流的學術(shù)平臺和研究陣地，向全世界宣傳能夠代表中國人民根本利益訴求的研究成果，促進國外讀者更好地了解中國，不斷增強我國的國際影響力和國際話語權(quán)。《中國經(jīng)濟學人》先后被EconLit、EBSCO、ProQuest、SCOPUS等全球主流、權(quán)威數(shù)據(jù)庫及索引系統(tǒng)收錄，入選中國社會科學院中國人文社會科學期刊（AMI），是“代表我國人文社會科學英文刊最高水平”的期刊。

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