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焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

作者:新華每日電訊記者盧剛

任鐵龍怎么也想不到,這個叫“云臺小區”的地方,會和他的后半生如此緊密地聯系在一起。

1990年,他在這里買房,很以這個“高檔小區”為豪;然而好景不長,這里的沒落卻讓他非常沮喪;如今,年屆七旬的他,又在這里找到了人生的價值,還入了黨,迎來了人生的高光時刻,云臺小區也以他和他的團隊為傲。

“這兩年,我光接待的學習考察團就有482個!”2021年11月5日,任鐵龍笑著對新華每日電訊記者說。

焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

改造后的云臺小區門口。

高檔小區淪落為大雜院

云臺小區位于河南省焦作市山陽區,屬于藝新街道辦事處工字路社區,是焦作早期的商品房小區之一。

“1990年我買房時,小區在全市率先用上了鋁合金窗戶,在全樓外墻貼上了馬賽克瓷磚,水電氣暖全通,那時候能在這里買房子是需要很強實力的!”回想當初買房那會兒,任鐵龍至今充滿自豪。

他那年40歲,依靠從部隊學到的醫學知識,在當地最貴、最熱鬧的焦作市貿易大廈開起了診所,進項頗豐,所以能入住這處“高檔小區”。

然而好景不長,這個讓他無限自豪的小區很快遭遇變故。1998年,云臺小區的開發商倒閉,隸屬于開發商的物業也消失了,一瞬間高檔小區淪為大雜院。

“那些年,這院子環境臟亂差,車亂停亂放,業主矛盾頻發,上訪告狀天天都有。”

“垃圾好多天沒人清運,到了下雨天,地下化糞池冒出來的臟水滿院子都是,臭氣熏天。”

“有能力的人都搬走了,沒能力的人在這里遭罪。很多人賣房子,價格低出周邊不少也很難賣出去。”

小區住戶七嘴八舌地回憶。

那時候,不光小區讓任鐵龍鬧心,他的診所也因故關了門。事業不順,無力別處買房搬家,他只能蝸居于此。

糟心頭疼的不止小區居民,當地領導的心情也好不到哪兒去。

河南焦作是一個老工業城市,而山陽區又是中心老城區。全區居民樓院一共341個,而像云臺小區這樣的老舊小區多達279個,占比超過81.8%。

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改造前(上)與改造后(下)的云臺小區大門口。

黨群議事會“搭臺唱戲”

“剛剛召開的十九屆六中全會再次強調,全黨必須永遠保持同人民群眾的血肉聯系,踐行以人民為中心的發展思想,不斷實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益,團結帶領全國各族人民不斷為美好生活而奮斗。”山陽區委副書記、區長鄭小林說,“樓院小區是每個人的家,關系著每個人生活的幸福指數,怎么才能讓大家在自己的小區里活得自在、住得開心?這是檢驗我們是否踐行‘以人民為中心’發展思想的‘試金石’。”

2018年8月,山陽區提出,通過全面建強樓院黨支部以發揮其戰斗堡壘作用,以黨群議事會為抓手解決樓院治理難題。

山陽區委組織部在全區所有樓院發起了“尋找身邊的能人”活動。通過居民推舉和社區推薦,發現了一批有能力、有威望、熱心小區公共事務的帶頭人和黨員積極分子。

云臺小區居民推選出4名黨員1名群眾,先后成立了樓院黨組織和黨群議事會。作為聯系小區黨組織和群眾的紐帶,黨群議事會的職責是——代表全小區85戶、415名居民全權管理小區。

焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

任鐵龍(中)和云臺小區黨群議事會成員。

時年66歲的任鐵龍,是大家公認的有能力有思路又熱心的居民。由于他當時不是黨員,所以擔任了黨群議事會主任一職。

任鐵龍眼界開闊、性格豪爽、樂于助人,是小區有名的“及時雨”。

為了不增加居民負擔,黨群議事會成員和小區業主溝通之后,確定每年每家只交200元,用于小區日常衛生清掃、垃圾外運,還包括小區所有公共設施的維修保養等。

“這點錢只夠支付清運垃圾,公共區域日常清掃全靠大家自發義務完成。”今年46歲的業主崔海波經常義務清掃。

盡管經費捉襟見肘,可好在“舞臺”已經建好,任鐵龍激情滿懷,帶領著30多人的小區事務熱心團隊開始“唱大戲”。

焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

云臺小區改造中。

居民最鬧心的是路面硬化和下水道改造問題。由于近30年無人管,小區路面坑洼不平,一下雨就積水;下水道經常堵塞,化糞池污水四溢。經測算,工程造價需要8萬元,按照當時居民、街道和區里1:1:4的配比政策,小區需要集資13333元,每家按需應捐款150—250元。

黨群議事會成員挨家挨戶做工作,沒想到小區所有家庭一致支持,包括房子已經出租的業主,幾天時間就籌集到26850元。

很快,在任鐵龍的帶領下,小區居民齊心協力更換了100多米的污水管道,回填了100多米的暖氣溝,改造了1300多平方米的路面。

黨群議事會增了信心,也得了民心、樹了威望。隨后,又換上了美觀的電磁鎖大門,粉刷1400余平方米墻體,小區面貌大為改觀。

就這樣,以黨群議事會為核心的30多位熱心居民,帶動了整個小區400多人“共建、共治、共享”,讓這個長達近30年的臟亂差小區實現了蝶變。

環境美了,人心齊了,群眾的獲得感滿滿,不少因為鬧心搬離的業主又紛紛回來了。

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改造前(上)與改造后(下)的云臺小區院中央。

拆違“傷筋動骨”不“傷情”

私搭亂建一直是困擾老舊小區的頑疾,經常由于各種緣故,多年不能根除。可記者在水泥廠小區,卻聽到一個“不可能完成”的拆違完成了。

水泥廠小區也是一個典型的老舊小區,屬于太行街道辦事處陽光社區管轄。小區是1968年由焦作市堅固水泥廠組織建起來的,最早建的是平房,后來逐漸建起了13棟樓房。

與居民攀談,他們既有自豪也有沮喪。水泥廠當初曾輝煌一時,“堅固”牌水泥還是維修天安門廣場、建設南京長江大橋和小浪底工程的指定產品。

后來,這家國有企業難以適應市場變化于2010年破產改制。水泥廠小區的公共事務之前一直由廠后勤處負責,“臍帶”一斷,小區也就無人管理了。和云臺小區一樣,垃圾經常多日沒人清運,住戶私搭亂建現象嚴重,不少人都傷心地搬離了。

同樣是2018年,在街道和社區主導下,小區成立了黨支部,選出了黨群議事會。時年52歲的李海新有精力又有能力,被居民選為黨群議事會主任。

2019年,焦作市下撥配套資金,實施老舊小區改造項目。水泥廠小區黨群議事會決定抓住機會,配合改造項目拆除違建,讓小區“脫胎換骨”。

可這個有562戶的小區,年代不一、大小不一的違建竟有4000多平米!拆除談何容易!

楊新全住在一棟二層樓西頭,家里有老母親、兩女一子,再加上他夫妻倆,曾經一家6口人擠在39平方米的房子,1999年兒子結婚后更難受。2017年,他們花四五萬元“擴建”了上下占地11平方米的二層樓,才算稍微緩解了一點。讓他拆除違建,損失可不小!

住戶李長勝的父親是曾經參加過抗美援朝的老干部,一身傷痛行動不便,早在上世紀70年代,廠里特批給他家加蓋了一間六七平方米的小房。現在雖說老人不在了,可讓他拆,他愿意嗎?

而小區改造的“時間窗口”只有3個月,怎么辦?黨員議事會成員一商量,決定打一場“拆違攻堅戰”。他們一方面廣泛征求居民意見:“您想把自己的家園建成什么樣?”另一方面掛出拆違后的效果圖讓居民們“眼見為實”。

在推進實施的過程中,從樓長、單元長家入手,從黨員家入手,讓他們帶頭拆!再讓黨員分包住戶,挨家挨戶做工作,說服居民配合小區改造拆除違建,還回小區的公共空間。

結果3個月下來,拆違工作全部完成,還都是大家主動拆除的!李海新看著記者疑問的表情解釋說,因為事前經過大家充分討論,形成了整治環境的一致愿景,“自己決策自己實施”,所以從頭到尾都沒傷和氣。

“當時我們投入確實不小,單就修建外面的樓梯就花了2000多元!”楊新全妻子孫愛蓮說,“可為了大家的居住環境能夠改善,加上孩子們也成家搬了出去,我愛人還是黨員,不能拖了大家的后腿。”

“說實話,當時確實是有些不舍。”李長勝說,“我是軍人的后代,還是樓長,作為進院第一戶,我不拆怎么能說服別人呢?”

12月10日,記者來到水泥廠小區,看到路面平整、停車有序。居民們在拆除違建的地方種上各種花草,還用水泥廠淘汰的設備做成景觀,經常有新人來這里拍攝工業懷舊主題的婚紗照。

焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

改造后的水泥廠小區亮麗整潔。

“紅管家”佩戴黨徽亮身份

山陽區近些年來陸續建設了62個新小區,這些小區從交房初期就有物業入駐進行管理。但部分小區的物業和業主互相不信任,物業費難收,服務縮水,導致雙方矛盾頻發。

這樣的小區怎么辦?山陽區建立了“政府+社區+物業+業主委員會+黨群議事會”的“五位一體”共商共建聯動機制。

首先在全區符合條件的物業公司、商務樓宇建立黨組織,加強“紅色陣地”建設,擴大黨的組織和工作覆蓋面。

其次建立健全物業企業、社區成員“雙向進入、交叉任職”制度,從而促進社區、物業企業黨建工作深度融合、資源共享,形成基層治理合力。

太極景潤小區屬于定和街道新興社區,共有14棟樓,901戶3000余人。小區從2005年建成業主入住后,一直是由物業公司負責管理。物業公司成立了自己的黨支部,小區也成立了黨群議事會。按照“五位一體”共商共建聯動機制,社區、物業健全了“雙向進入、交叉任職”的組織架構。

小區門口有一個休閑廣場叫“太極廣場”,屬于小區公共用地。長期以來,由于缺乏管理,車輛隨意停放,廣場地面常被軋壞;晚上廣場經常被周邊小區的車輛占據,業主們反倒無處停車,頗有怨言。

為了解決這個問題,物業在維修地面后提出規劃收費車位的想法,但遭到業主反對。業主們認為這是小區居民的公共用地,物業不能占為己有來收費。

為了推進問題解決,黨群議事會和業委會成員共同找小區居民溝通商議,了解到業主們不是不愿意讓物業收停車費,而是不想讓物業占為己有。

在充分征求業主的意見后,2019年12月12日,太極景潤小區召開了社區、物業、業委會、黨群議事會聯席會議。最終,大家達成一致意見,太極廣場規劃車位進行收費,所收費用每季度公示,必須都用到小區公共建設上面。如今,業主們的車有地停了,大家皆大歡喜。

物業公司也加強了黨支部建設,打造了“紅管家”品牌,讓黨員佩戴黨員徽章亮身份提供服務。

今年45歲的王保慶就是“紅管家”中的一員。2009年入黨的他,一提起“紅管家”的身份,感受頗多:“雖然還是做著一樣的工作,但當了‘紅管家’以后,責任感馬上就有了。”

“原來,業主來物業都是吵架的,哪哪都不滿意,物業費征收也特別困難。”物業公司黨支部書記張紅嶺指著便民服務中心墻上的20多串鑰匙說,“現在,業主不在家,需要開窗通風的、出租出售的,都放心把鑰匙交給我們。”

焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

左:因電動車充電引起火災,云臺小區居民樓被燒黑。右:小區居民義務參與建設帶充電樁的新車棚,杜絕火災隱患。

小區也設“監督委員會”

云臺小區的黨群議事會,在院子角落兩間平房里“辦公”。門口“綜合治理志愿者之家”的牌子上有好幾個名稱:微法庭、紅袖標義務巡邏室、小紅帽環境監督室、紅馬甲安全排查室、習語宣講室等。

除了物業管理,他們還承擔著收集民情、化解矛盾、入戶走訪、政策宣傳和平安小區建設等方面的工作。

小區還設有“監督委員會”,任鐵龍笑著說:“日常管理、重大維修項目都需要住戶出資,所以我們一定要完善制度,有關事項及時公布,財務收支按時公示,隨時接受居民監督。”

他詳細講解了平時做事的操作步驟,具體說來就是“六字訣”:問、議、定、辦、曬、評。首先要問居民:需要“做什么”?確定好項目后,再討論“怎么做”?最后確定下來,著手進行實施,包括集資、施工、驗收等;項目完成后做總結,公示所有收支情況;最后讓居民進行評價,對工作做出評定。

其他樓院也是如此。水泥廠小區樓房建造時的污水主管道還是用生鐵鑄成的,時間一長銹蝕導致很多家里漏臟水。集資更換和安裝電梯類似,只要有一家不同意就干不成。

李海新帶領黨群議事會成員首先挨家挨戶做工作,取得每一家的支持,然后商議并制定方案,集資把每棟樓的老舊污水管道全部更換,公示了所有費用的支出情況,徹底解決困擾居民們多年的難題,受到了一致好評。

黨群議事會成員在平時想方設法少花錢、多辦事,但要想解決基礎物業服務的問題,還是要靠市場化運作。水泥廠小區引進了一家叫做“幸福樹”的城市服務專業機構,將小區每戶每月5元錢的唯一經費支付給這家公司,由他們負責日常清潔和垃圾清運工作。如果遇到小區設備需要更換維護的事項,黨群議事會一事一議,通過集資等渠道籌資購買設備,由“幸福樹”工作人員免費安裝。

按照合同,“幸福樹”需要用這極少的經費,給小區提供專業的衛生服務,垃圾每天清運一次,公共區域每天打掃兩次。同時,他們還要免費提供一些日常維修服務。而諸如清洗油煙機、空調維修等項目,他們可以按照低于市場價的標準來收取費用。

焦作山陽區:黨建引領樓院治理,大雜院“脫胎換骨”(焦作市山陽區2021年重點項目)

讓“紅色物業”高效運行下去

定和街道萬方橋社區的起重廠小區只有1棟樓,4個單元40戶居民。小區在多年前廠子破產后就淪為沒人管的獨樓院。

小區住戶基本都是下崗職工,收入低、生活負擔重,多年以來每家每年所有的公共費用就只有60元錢;再加上有人搬走,全小區每年管理費用不足2400元。這點錢連一個打掃衛生的人都雇不起,怎么辦?

為了解決這類問題,山陽區出臺辦法讓就近的專業物業公司幫帶,定期幫助衛生清潔和樓道公共照明的維修,這種模式被稱為“幫帶物業管理模式”。

像太極景潤小區這種由專業化物業公司管理的,被稱為“專業化物業管理模式”。

像云臺小區各項事務完全由黨群議事會和群眾自己管理完成的,被稱為“準物業化自治管理模式”。

像水泥廠小區引進“幸福樹”等城市服務專業機構的,被稱為“清潔管理+生活服務第三方管理模式”。

就這樣,山陽區以“黨建引領”為主線,以“黨群議事會”為抓手,以“切實服務居民”為出發點和落腳點,探索出小區物業管理四種模式。

山陽區委常委、組織部長柴英杰說:“我們通過由具備專業資質的物業公司進駐,黨群議事會成員自治或者由黨群議事會組織主導,引入第三方企業進行樓院聯片管理,逐步推動物業企業向專業化管理模式過渡,不斷提升轄區居民宜居品質。”

社區居民則親切地稱之為“紅色物業”。

如何讓“紅色物業”高效運行下去?山陽區探索建立了考評激勵機制,對物業公司開展“組織建設好、骨干隊伍好、服務質量好、運營管理好、社會形象好”五星級物業評選;還把黨建工作納入考評體系,每年對三星級以上的物業公司進行授星掛牌,對三星級、四星級、五星級物業分別給予物質獎勵。對小區樓院開展“自治星、美麗星、平安星、文化星、文明星、和睦星六星級”評選。其中“自治星”旨在激勵群眾參與樓院自治管理的積極性,要求參與率達到85%以上才能獲評。

圍繞黨建引領、推行四種管理模式、健全兩種評選方法,探索一條黨建引領、條塊聯動、群眾參與、三治融合的基層治理路徑,山陽區將之總結為“1421紅色物業”創建。

目前,山陽區正全面推廣,力爭在轄區所有樓院實現“紅色物業”服務全覆蓋,讓群眾在城市中生活得更方便、更舒心、更美好。

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改造后的水泥廠小區亮麗整潔。

小區年輕人積極申請入黨

小區變美了,居民舒心了,房子也值錢了。云臺小區位于焦作市核心區,位置很好,之前房價低,就是環境鬧的。小區改造前,某棟樓一單元五層一住戶的房子18萬元都沒人愿意買,小區改造后,房子賣了42萬元。

老舊小區加裝電梯是群眾關注的熱點。定和街道新興社區中國人壽小區黨群議事會積極行動,廣泛征求居民意見,共同確定了加裝電梯的改造計劃和分攤費用比例,僅僅用5個月時間就完成2棟住宅樓、共計6個單元的電梯加裝工程,贏得了居民的一致贊譽。

借助小區黨群議事會,焦作市各個小區面貌普遍發生巨大變化,黨組織在群眾中的凝聚力和公信力進一步加強。

為了激發黨員和積極分子干事創業,山陽區注重“從黨員中培養骨干,從骨干中發展黨員”。云臺小區黨群議事會主任任鐵龍就是在骨干中發展的黨員,今年10月14日剛剛轉正。任鐵龍家里兒孫4個黨員,他沒想到自己70歲了還能被黨組織接納。

在云臺小區,武斌、龐鳳偉、聶麗娟3位青年向小區遞交入黨申請書。他們都在民營企業工作,平均年齡34.3歲。

問他為什么入黨,有點靦腆的武斌說:“感覺小區的變化很暖心。”

焦作市委書記葛巧紅說:“‘紅色物業’就是踐行‘以人民為中心’的發展思想,在黨建的引領下實踐‘全過程人民民主’,讓群眾通過選舉、決策、管理、監督等環節,以‘主人翁’姿態參與到基層治理體系中來,最終享受到高品質的美好生活,這是我們黨矢志不渝的奮斗目標。”

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